実家の農地に家を建てたい！すぐに建築できない理由を住宅営業がやさしく解説

こんにちは！長野で注文住宅・デザイン住宅を手がけている「ALOHA100」の鈴木です。
近年は建築費が上昇し、家づくりの総予算に占める建物費用の割合も大きくなっています。

そのため、お客様から、

「土地を購入する予算までは出せないので、実家の畑に家を建てたい」
「親が所有している農地を使えば、土地代を抑えられますか？」

というご相談をいただくことがあります。

土地を購入しなくて済むのであれば、家づくりの負担を大きく減らせる可能性があります。
しかし、農地を所有しているからといって、すぐに住宅を建てられるとは限りません。

今回は、実家や親族が所有する農地に家を建てる前に確認しておきたいポイントを、住宅営業の目線からやさしく解説します。

最初に確認するのは「宅地に変更できる農地か」

登記簿上の地目が「田」や「畑」になっている土地に住宅を建てるには、原則として「農地転用」の手続きが必要です。

農地転用とは、農地を住宅敷地など、農業以外の目的で利用できるようにするための手続きです。

ただし、すべての農地が転用できるわけではありません。

特に確認が必要なのが、次の2点です。

・農業振興地域の農用地区域に入っていないか
・市街化調整区域に該当していないか

「農業振興地域の農用地区域」は、将来にわたって農業に利用することを優先する土地です。原則として農地転用が制限されており、住宅を建てるには、まず農用地区域から除外できるか確認する必要があります。

一方、「市街化調整区域」は、市街地が無秩序に広がることを抑えるため、原則として建物の建築が制限されている区域です。

名前や目的は異なりますが、どちらも住宅建築に大きく関係します。

市街化調整区域でも建てられる場合があります。

市街化調整区域だからといって、どのような場合でも住宅を建てられないわけではありません。

例えば、農業を営んでいる方の住宅や、一定の条件を満たす農業後継者の住宅、親族が住むための住宅など、地域の許可基準に該当すれば建築できる可能性があります。

ただし、

・誰が農業をしているのか
・建築する人と土地所有者の関係
・現在住んでいる場所
・ほかに住宅を建てられる土地がないか
・建築予定地の位置や面積

など、さまざまな条件を確認する必要があります。

農業をしていることを示す証明書などが必要になる場合もあり、「親の農地だから建てられる」と単純に判断することはできません。

許可の基準は土地の所在地や計画内容によって異なるため、家の間取りを決める前に、行政や農業委員会への事前相談が必要です。

宅地にできても、すぐに家を建てられるとは限りません

農地転用や建築の見通しが立ったあとも、住宅を建てるためには、敷地の状態を詳しく調べる必要があります。

主な確認項目をご紹介します。

【1．道路に接しているか】

住宅の敷地は、原則として建築基準法上の道路に一定以上接している必要があります。

一見すると道路に見えても、建築基準法上の道路として扱われない場合があります。

道路の種類、幅、敷地との高低差、車の出入りなども含めて確認します。

【2．水道などのライフラインを引き込めるか】

農地には、水道や下水道などの設備が整っていないことも少なくありません。

前面道路に水道管がなければ、離れた場所から引き込む工事が必要になり、想定以上の費用がかかる場合があります。

下水道がない地域では、浄化槽の設置も検討します。

【3．盛土や造成工事が必要か】

道路より土地が低い場合や、水はけに不安がある場合には、盛土や造成工事が必要になることがあります。

反対に、土地が道路より高い場合は、擁壁や進入路の計画が必要になる可能性があります。

農地は面積が広く、住宅敷地として整える範囲によって造成費が大きく変わるため、建物だけでなく土地にかかる費用も確認することが大切です。

【4．分筆や測量が必要か】

大きな農地の一部だけを住宅敷地として使用する場合は、建築に必要な範囲を分ける「分筆」が必要になることがあります。

分筆をするには、土地家屋調査士による測量や、隣接する土地所有者との境界確認・立ち会いが必要です。

境界が確定していない場合には、手続きに時間がかかることもあります。

農地での家づくりは「建物以外の費用」も重要

実家の農地を利用できれば、土地の購入費用を抑えられる可能性があります。

一方で、

・農地転用などの申請費用
・測量、境界確定、分筆費用
・水道の引き込み費用
・下水道または浄化槽の費用
・盛土や造成工事費用
・擁壁や進入路の整備費用

などが必要になることがあります。

「土地代がかからないから予算内に収まる」と思って計画を始めても、土地を住宅用に整える費用が想定以上にかかるケースもあります。

だからこそ、建物の希望を考えることと並行して、土地にどのような手続きや工事が必要なのかを早めに調べることが大切です。

まずは建てられる土地か、一緒に確認しましょう

農地での家づくりは、専門的な確認や手続きが多く、

「何から調べればよいのか分からない」

という方がほとんどです。

最初からご自身ですべてを理解する必要はありません。

ALOHA100では、土地の状況を確認し、行政への事前相談や設計・資金計画を含めて、家づくりの進め方を一緒に整理しています。

「実家の畑に家を建てられるか知りたい」

「農地転用にはどのくらい時間がかかる？」

「造成費や水道工事まで含めて予算を考えたい」

という方は、家の間取りを決める前に、ぜひ一度ご相談ください。

9月26日（土）・27日（日）、中野市モデルハウスにて「はじめての間取り相談会」を開催します。

候補地や建築予定地の特徴を活かした建物配置や、暮らしやすい間取りの考え方を、設計士が施工事例を交えながら分かりやすくご説明します。

親族の土地や所有している農地で建築を検討している方も対象です。

土地の資料をお持ちの方は、分かる範囲でご持参ください。

「この土地に家を建てられるの？」

という段階でも大丈夫です。

土地の条件を整理しながら、家づくりの第一歩を一緒に考えてみませんか？